• alt
  • alt
  • alt
  • alt
Квартиры

Продажа Аренда
  • alt
  • alt
  • alt
  • alt
Коммерческая недвижимость

Продажа Аренда
  • alt
  • alt
  • alt
  • alt
Земельные участки

Продажа

Инвестирование в недвижимость 2021

     31 декабря 2019 года появилось первое сообщение о вспышке болезни, которая через несколько месяцев охватила весь мир. Пандемия коронавируса  Covid – 19 уже унесла большое количество жизней в разных уголках планеты, мировая общественность продолжает борьбу и вводит карантинные ограничения. Это оказало сильное влияние на мировую экономику, привело к серьезным убыткам предприятий и, конечно, отразилось на уровне занятости и доходах населения.

     На повестку дня встал вопрос сохранения и приумножения накоплений в условиях коронавирусной пандемии. Деньги ищут куда им течь.

     Такие инструменты, как банковский депозит, драгметаллы  и ценные бумаги  в эпоху сильнейшего кризиса – не очень удачный вариант.  Рост инфляции от года в год компенсирует только проценты по банковскому вкладу.  Фондовые рынки лихорадит и эксперты не берутся прогнозировать:  вырастут акции той или иной компании или нет. Драгметаллы больше подойдут для сохранения капитала. В основном же возможное инвестирование надо искать за пределами этих трех направлений.

    Нам на выручку приходит недвижимость.

    Недвижимость во все времена была и остается одним из надежнейших вариантов для инвестиций на постсоветском пространстве, несмотря на то, что для вложений требуется приличная начальная сумма активов, и срок окупаемости достаточно большой.  Недвижимость скорее становиться спекулятивным инструментом.

     В сфере недвижимости тоже происходят кризисные явления. Из-за высокой конкуренции и снижения покупательной способности, вложения в недвижимость тоже становятся менее рентабельными и привлекательными.  В среднем, сегодня доход от вложения в недвижимость составляет  6-8% годовых в случае долгосрочной аренды.  К тому же еще привязан  к среднему  финансовому  состоянию  жителей  вашего города.   И хотя доход не большой, но он выше дохода по депозиту и менее рискованный.

     Вариант инвестирования в недвижимость — перепродажа

     В Украине достаточно слабое ипотечное кредитование и нет причин думать, что в 2021 году оно станет сильнее и привлекательнее. Опять же каждый, прежде чем впрячься в многолетний кредит, должен  понимать, что доходы от этой недвижимости не обязательно покроют проценты по кредиту, то есть инвестирование может быть убыточным. Поэтому есть смысл и логика в покупке недвижимости  в ближайшем году  при наличии личных свободных средств, вряд ли цены на жилье рванут вверх.  Зато в последующие года, когда начнет после кризиса оживать экономика и будет запущен рынок ипотеки, вероятность роста цен на недвижимость  очень велика. Через  три года ее продать можно будет значительно выгоднее, чем  она приобреталась.  Добавьте к этому 6-8 % годовых от аренды  этой недвижимости и вы получите совсем не плохой финансовый результат.

      На растущем рынке наиболее выгодным всегда была покупка первичной недвижимости на этапе начала строительства и последующая перепродажа объекта после его сдачи в эксплуатацию. В этом случае можно рассчитывать на прибыль до 30%.  Но есть серьезный риск попасть на замороженное строительство или затягивание сроков сдачи объекта.

      Вариант инвестирования в недвижимость — аренда

      В случае же если вы не собираетесь ее продавать, тогда не только долгосрочная аренда может быть сейчас привлекательна.  

     Еще совсем недавно конкурентом долгосрочной аренды выступала посуточная, доходность от которой достигала 16% годовых. Она и сегодня наиболее выгодна. Хотя период локдауна, отсутствие командировочных и туристов привело к тому, что этот рынок конкретно просел. Но если говорить об инвестициях 2021, то надо понимать, что борьба с коронавирусом к следующему году выйдет уже на заключительный этап с началом вакцинирования населения. И как следствие и экономика начнет восстанавливаться, и командировочные с туристами постепенно вернуться.

     Если верить сухим экономическим выводам, то можно решить, что наша страна пока пострадала  от кризиса удивительно мало. Причина этому импортозамещение, или отказ от дорогого импорта ( дорогой  импортной техники  и т.д. ), а также отсутствие (ограничение) выезда украинцев за границу с соответствующим вывозом  валюты на траты там. Сейчас мы экспортируем много, импортируем мало и национальная валюта если и не крепчает, то и не особо падает.

     Как это отражается на внутренних инвестициях: они потихоньку смещаются из люксового сегмента в сегмент бюджетный. Это происходит потому, что никто не верит в экономическое чудо и понимает, что если все- таки нас догонит полномасштабный экономический кризис, то бюджетный сегмент пострадает  меньше всего.  Конечно не получается просто купить бюджетную квартиру и рассчитывать, что она будет приносить существенный доход.  Здесь надо тоже менять стратегию, уходить от просто аренды. Например, в стратегию ипотечного  выкупа.

 

     Другие варианты инвестирования в недвижимость

     Как это работает.  Покупается квартира под конкретного покупателя, который не имеет пока возможности оплатить ее целиком.  Первый платеж, например, при этом выступает финансовым обеспечением.  Замораживается  цена на эту недвижимость  договорными обязательствами до момента  ее полного выкупа. И до момента полного погашения цены, клиент выплачивает вам, к примеру, 1,5% от суммы погашения ежемесячно. В этом случае до момента выкупа можно получать до 18% годовых, что уже гораздо более привлекательно, чем просто аренда.

     Возможен  вариант покупки квартиры у клиента, которому необходимы средства, например за 50% от стоимости. При этом в договоре прописывается, что он имеет право выкупить эту недвижимость по первоначальной цене, а до тех пор он будет оплачивать, к примеру, все те же 1,5% ежемесячно от 50% задолженности. И в этом случае можно выйти на те же 15-18% годовых.

     Еще одна старая схема – приобретение недвижимости под реконструкцию для быстрой перепродажи. Главное в этой стратегии – поймать цену, которая намного ниже рыночной. Правда всегда в такой покупке есть риск попасть на юридические споры между предыдущими собственниками, не совсем чистая история недвижимости. Но, тем не менее, сегодня во время кризиса бывают разные причины почему кто-либо что-либо продает дешево на рынке недвижимости, например для погашения убытка в бизнесе.

     Ну и наконец, покупка  большой, но неудачно спланированной недвижимости. В этом случае она делится на студии и узаконивается перепланировка. Это не легкий процесс, но зато при продаже полученных малогабаритных квартир, поскольку этот сегмент рынка по-прежнему самый дорогой, можно получить хороший экономический выход  до 20%.

     Как видите, вариантов инвестирования сбережений в недвижимость по-прежнему много. Какой из них более выгоден решать каждому самостоятельно.  В любом случае следует просчитать риски и возможные потери, и конечно проконсультироваться с опытным риэлтором.

Мазниченко Любовь, руководитель Риэлт Бюро

 

 

 

       

 

 

 

Поделиться в соцсетях: